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L’état d’amiante, soit le diagnostic immobilier à réaliser avant la vente d’un bien dont le permis de construire est daté d’avant juillet 1997, impose de rechercher dans le bien concerné tous les MPCA visibles et accessibles sans destruction, mentionnés sur les listes A et B définies au sein du Code de la santé publique. Cet objectif, qui peut paraître simple, l’est beaucoup moins dans la pratique. En effet, lors de la visite, les limites du repérage amiante effectué peuvent être mal interprétées soit par les acquéreurs, soit par les diagnostiqueurs, et engendrer des litiges. En ce mois de janvier 2024, notre cabinet de diagnostics immobiliers à votre service en Savoie, Haute-Savoie et en Isère, vous rapporte deux exemples récents d’affaires judiciaires pour illustrer cette problématique.
L’opérateur de diagnostic amiante n’avait pas détecté, lors de sa visite d’un bien destiné à la vente en 2014, des canalisations amiantées, situées à l’extérieur de la maison, sous une jardinière et une terrasse. Plus tard, l’acquéreur, lors la réalisation de travaux dans son jardin, a découvert l’amiante et a décidé de poursuivre le diagnostiqueur. Toutefois, malgré les réclamations de ce propriétaire, la Cour de cassation a confirmé le 7 décembre 2023 que l’opérateur du diagnostic amiante n’était pas obligé de repérer les conduits extérieurs au bâtiment, conformément aux limites de repérage de sa mission. De plus, il n’était pas tenu de procéder à des investigations approfondies pour repérer des éléments non visibles au premier abord, comme le propriétaire l‘aurait souhaité, à moins que ceux-ci ne soient accessibles sans travaux destructifs, ce qui, en l’occurrence, n’était pas le cas. En effet, l’état d’amiante ne cherche pas à être exhaustif, comme c’est le cas d’un repérage amiante avant travaux ou repérage amiante avant démolition. La Cour de cassation a donc rejeté le pourvoi du propriétaire qui devra donc supporter seul le coût des travaux de retrait d’amiante, comme l’avait déjà signifié la cour d’appel.
En 2011, lors d’un rapport avant-vente, un diagnostiqueur mentionne la présence d’ardoises composites amiantées au sein de la toiture d’un bâtiment annexe d’un bien immobilier mis en vente sans évoquer la couverture analogue de la maison principale. Malgré les limites de repérage de l’état d’amiante qui excluait à cette période les toitures dans la liste des points de contrôle obligatoires, la Cour de cassation a estimé le 21 décembre 2023 que le diagnostiqueur, poursuivi en justice par les propriétaires pour ne pas avoir été au bout de son repérage, aurait en effet dû inclure sur son rapport tous les matériaux connus, même hors du champ d’investigation de sa mission, puisqu’il avait pris l’initiative de le faire. Et peu importe que la visibilité de la toiture du bâtiment principal fût limitée, comme il l’a fait entendre. Elle a donc confirmé la décision de la cour d’appel et a condamné le diagnostiqueur immobilier à prendre en charge le surcoût des travaux de désamiantage de la toiture de la maison, soit près de 17 000 euros, preuve que toute sortie des limites du repérage amiante avant-vente peut aboutir à de lourdes sanctions financières si elle n’est pas correctement gérée.